委托方的税务分析

委托方是房地产项目公司的情况下，房地产代建项目由委托方立项、委托方拥有土地使用权、房屋的权属归委托方。最终销售时，也是以项目公司名义销售并开具发票。

在增值税上，委托方取得施工方开具的建安发票以及代建方开具的服务发票，按规定抵扣进项税额。

在土增税上，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中的开发间接费没有明确提到代建管理费，因此各地税务机关对“代建管理费能否计入开发成本，土地增值税前扣除”口径有很大差异，目前只有广州地方税务局明文规定，可以在土地增值税前扣除。而其它省市均没有明确。为了稳妥起见，我们暂时按照不能计入开发成本处理。

在企业所得税上，委托方按照自行开发房地产进行企业所得税的处理。

政策依据

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部［1995］6号）第七条第二项中规定，“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”。

《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2014]175号)第二条规定，关于项目管理费、境外设计费的扣除问题：房地产开发企业委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目、贯穿于工程开发建设的全过程，且在财务核算时与行政管理部门、财务部门及销售部门发生的管理费用、财务费用及销售费用分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。