售后回租

售后回租是承租人以融资为目的将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为售后回租。

1.增值税、企业所得税

依据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)第一条、第二条规定:“一、增值税和营业税根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。二、企业所得税根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。”

依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》销售服务、无形资产、不动产注释规定，“一、销售服务(五)金融服务各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。”

2.土地增值税

目前，国家税务总局未对房地产企业的融资性售后回租业务是否征收土地增值税作出明确规定。

一些观点认为，虽未对土地增值税做出明确规定，但其他政策性文件认为融资性售后回租业务实质为融资借款，例如，《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2010年第13号)中对融资性售后回租业务性质的界定，融资性售后回租业务中的资产出售并未完全转移相应的风险和报酬，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定融资性售后回租业务取得的利息及利息性质收入按照贷款服务缴纳增值税。故房地产企业因开展融资性售后回租业务而发生的房地产转让不应征收土地增值税。

另一些观点认为，根据《金融租赁公司管理办法》(银监会令2014年第3号)第三十二条、第三十三条规定:“第三十二条 金融租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。第三十三条 租赁物属于国家法律法规规定所有权转移必须到登记部门进行登记的财产类别，金融租赁公司应当进行相关登记。租赁物不属于需要登记的财产类别,金融租赁公司应当采取有效措施保障对租赁物的合法权益。

房屋所有权转移属于必须到登记部门进行登记的财产类别。因此，房地产企业开展融资性售后回租业务，实际上转移了房地产的所有权，办理了过户手续且取得收入，符合土地增值税征税条件，房地产企业应对缴纳土地增值税。

综上所述，房地产企业开展融资性售后回租业务是否需要缴纳土地增值税存在争议，实务中应与主管税局沟通确认是否缴纳土地增值税。