“转让价格明显偏低且无正当理由”的判断

一  转让价格偏低

根据《中华人民共和国税收征收管理办法》第三十五条第一款第六项：纳税人申报的计税依据明显偏低，无正当理由，税务机关有权核定其应纳税款。何为房产转让的“计税依据明显偏低”、“正当理由”却未有国家层面的一般性的税收规定。因此，对是否构成“明显”的判定属于税务机关自由裁量权的范围。在实践中，有些地区税务机关会参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，来认定是否属于“计税依据明显偏低”。

二  正当理由

在国家层面政策规定中，土增税现行各项规定和政策法规对“正当理由”尚没有一个明确、具体、统一的认定标准和操作规范。可以借鉴企业所得税法第四十七条中有关“不具有合理商业目的”的精神去把握。根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十七条规定，企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业所得税实施条例第一百二十条指出，企业所得税法第四十七条所称不具有合理商业目的，是指以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

在地方层面政策规定中，江苏、天津、贵州对此做出了明确规定。

政策依据

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）第三条第三项规定，房地产转让价格明显偏低的收入确定，对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：1.法院判定或裁定的转让价格；2.以公开拍卖方式转让房地产的价格；3.政府物价部门确定的转让价格；4.经主管税务机关认定的其他合理情形。

《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告 》（天津市地方税务局公告2016年第22号）第八条规定，在计算缴纳土地增值税时，转让房地产的成交价格低于其评估价格的，其成交价格由下列方式确定的可视同为有正当理由：(一)各级人民法院的生效判决或裁定；(二)公开竞价拍卖；(三)个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人；(四)主管税务机关认定的其他情形。

《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）第三十一条规定，房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管税务机关有权核定其销售价格，但下列情形除外：（一）采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。（二）由法院判决或裁定价格的开发产品。（三）采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。（四）经主管税务机关认定的其他合理情形。