转供水电的税务分析

房地产开发企业与施工单位签订总包合同，合同约定施工现场的水电费根据施工单位实际消耗量，由施工单位自行承。但办理水电开户是以房地产公司的名义开户，所以结算水电费时，水电费发票由电力和自来水公司直接开具给房地产公司。

一  转供电的税务处理

房地产公司购进电的环节，取得增值税专用发票，税率为13%，可以抵扣进项税额。销售环节，开具增值税专用发票。依据国家总局的政策解答和地方国税局的营改增政策执行口径，纳税人发生营业执照的经营范围以外的业务，只要发生真实的应税业务均可自行开具增值税发票。

二  转供水得税务处理

房地产公司从自来水公司购进的自来水，自来水公司根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，适用简易征收征收，按3%税率缴税并开具增值税专用发票。但在转售环节，房地产公司不适用简易征收政策，按9%税率缴税并开具增值税专用发票。

政策依据

1.根据《增值税暂行条例》第二条第二项规定，纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品……

2.根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

3.根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第一条规定，增值税一般纳税人(以下称纳税人)发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

4.根据《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》规定，对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。

5.根据《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》规定，为进一步规范税制、公平税负,经国务院批准，决定简并和统一增值税征收率，将6%和4%的增值税征收率统一调整为3%。