以地换取固定利润或固定提成比例合作建房模式的税务分析

以地换取固定利润或固定提成比例合作建房模式即一方提供土地使用权，一方提供货币资金合股，成立合营企业合作建房，房屋建成后，出地方按销售收入一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的分配方式。出地方不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权的转让。

在增值税上，出地方属于转让土地使用权行为。对出地方取得的一定比例提成或固定利润的收入依销售无形资产缴纳增值税；对合营企业按全部房屋的销售收入依销售不动产计征增值税。

在土增税上，出地方将土地使用权转让，取得固定利润或按比例提成，属于转让土地使用权，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。合营企业按照转让出售房屋缴纳土地增值税。

在企业所得税上，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第三十六条第一款规定，凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

注释：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条规定合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条规定合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条规定合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。