一 土地出让返还金的实质

政府在土地出让金入库后财政支持的方式给予房地产企业补助，未约定用途，只说用于企业经营奖励、财政补贴等。

二 涉税分析

在增值税上，根据《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第45号）第七条规定，纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。房地产开发企业该部分返还款属于政府奖励，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。

在土地增值税上，房地产开发企业收到的 返还款，没标明具体用途的，可以看作政府给房地产企业的土地价款的折让，扣减相应的土地成本。

在企业所得税上，满足财税［2011］70号文规定的不征税收入三个条件的，按不征税收入处理，不能满足不征税收入条件的，应计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求（三）企业对该资金以及该资金发生的支出单独独进行核算。