返还土地出让金实际用于项目外建设

一 土地出让返还金的实质

政府在土地出让金入库后财政支持的方式给予房地产企业补助，用于在在该项目外修建马路等基础设施工程建设。这部分返还款视为为政府提供服务的收入，无须冲减土地出让金。

二 涉税分析

在增值税上，房地产开发企业将该项目配套基础设施工程建设完工后，移交给政府，对此开发企业取得基础设施建设返还款业务属于典型的BT（即“建设-移交”）投融资建设模式。房地产公司作为建筑服务总承包方，按建筑服务缴纳增值税，发生的进项税额凭票可以抵扣。

在土地增值税上，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。根据上述规定，房地产企业取得的土地返还款不属于转让不动产收入，此收入不计算土地增值税清算收入。

在企业所得税上，房地产企业取得的返还款属于提供建筑服务取得的收入，扣除对应的成本和费用，差额计入当年的应纳税所得额。