一 返还土地出让金的实质

政府在土地出让金入库后财政支持的方式给予房地产企业补助，用于在该项目土地上建设回迁房的支出，回迁房建成后无偿移交给动迁户。该笔补助的实质是政府掏钱购买房地产公司开发的回迁房，然后再用于安置回迁户。这部分返还款视为房地产公司向政府销售住房的收入，不用冲减土地出让金，应按规定预缴和缴纳增值税、企业所得税和土地增值税。

二 涉税分析

在增值税上，根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第18号第十条规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

在土地增值税上，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，应依法缴纳土地增值税。

在企业所得税上，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发2009年31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。