返还的土地出让金实际用于土地的一级开发

一 返还土地出让金的实质

在一些一二级联动开发的项目中，开发商参与土地的一级开发，为政府土地开发提供资金、拆迁、土地平整服务。政府在与企业签订协议时，在明确土地出让金价款的同时，将一级开发的收益以返还的形式支付给企业。这部分返还款实质上是企业参与一级开发的收益，不能简单判断为土地出让金的返还，无需冲减土地出让金。

二 税务分析

在增值税上，该部分收入应区分建筑服务收入、代理服务收入及利息收入，分别计算缴纳增值税。相关业务对应的进项税也可抵扣。

在土增税上，房地产企业提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，这些收入不属于增值税清算收入。

在所得税上，扣除对应的成本和费用后，计入当年所得缴纳所得税，返还的收入视为视为为政府提供服务的收入，扣除对应的成本和费用后，计入当年所得缴纳企业所得税。