近来，大型房地产开发商爆雷信息频发，房地产行业进入“黑铁时代”，更有部分房地产开发企业已经进入或者即将进入破产程序，生存还是毁灭，破产重整还是清算，终将有个答案。

破产重整VS破产清算

进入破产程序的企业，无非两种结局，一是破产重整，二是破产清算。

破产重整：仍有挽救希望的企业，在征得各方利害关系人的同意后，债权人以豁免部分债务、宽限债务偿还期限、以物抵债等方式对破产企业给予一定程度的救助，使破产企业可以持续经营，并有机会挣扎存活下来。

破产清算：破产企业终止经营，变卖其全部资产，按优先级偿还债务，债权人可能承受不同程度的损失。

为说服债权人大会给与一个转危为安、涅槃重生的机会，破产企业得拿出具有说服力的重整方案，体现出重整的价值大于清算的价值。

例如，如果直接破产清算，烂尾楼的价值并不高，变卖也不能还多少负债，但如果债权人愿意宽限时日，让破产企业重整旗鼓，把烂尾楼修完修好，变成商品房，则资产价值明显增长，以房抵债也能实现债务的清偿。因此，房开企业破产重整方案中往往会包含以房抵债的方式。本来以现金清偿债务的方式只是资金流的问题，与税费无关，那现在变成以房抵债，是不是也只是资金流的问题，不会产生税费负担呢？

以房抵债常见操作路径：

路径一：以指定商品房作担保，以该商品房对外销售获取的房款偿还债务；

路径二：将指定商品房作价销售给债权人，形成新的债权，再以债权债务抵消的方式偿还原债务；

路径三：将指定商品房作价投资到子公司，再将子公司的股权作价销售给债权人，债权债务相抵消。

实务中，路径三还有更多可能的延申路径，比如利用信托产品，把同一类的债权人放在一个信托计划中，最终通过信托计划的实现退出偿债，这样就不会让所有的债权人都成为显名股东，可以实现分类管理不同类型债权人的共同利益的目的。

最高院关于涉破产“以房抵债”的5大类问题18条裁判意见

实务问题

以房抵债是房地产企业破产程序中的热点和难点问题，破产实践中对以房抵债问题的处理也尚未形成统一意见，合同是否继续履行？管理人能否解除合同？债权人是否享有优先受偿权？债权人能否取得房屋所有权或者行使破产取回权？债权人的权利能否排除执行？等五类问题都是实务中常见问题。

裁判规则

一、管理人能否解除以房抵债的房屋买卖合同？

案例 ：《陕西中登投资有限公司与任文峰确认解除行为效力纠纷再审案》案号：（2021）最高法民申2462号

裁判要点：双方签订《以房抵债协议》，约定以给付房屋代替原有给付的受领消灭原有的债权债务关系，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《以房抵债协议》的成立不当然消灭原有的债权债务关系，只是双方当事人设立了一项新债，且新债与原债并存，当新债得以清偿时原债权债务关系消灭。《以房抵债协议》首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。《以房抵债协议》实际已经覆盖案涉《商品房买卖合同》，任文峰已经履行完毕案涉《商品房买卖合同》的主要合同义务，中登公司主张解除案涉《商品房买卖合同》没有事实及法律依据。

二、房屋买卖合同是否继续履行？

案例：《西部天成商贸有限公司普通破产债权确认纠纷案》案号：（2021）最高法民申1966号

裁判要点：本案《商品房买卖合同》实质为以房抵债合同，天成公司并非房屋消费者，也并未占有案涉房屋，亦未办理产权变更登记手续，故案涉房屋仍属于中登投资公司的破产财产。如继续履行《商品房买卖合同》将导致作为一般债权人的天成公司取得房屋所有权，无疑将损害中登投资公司其他债权人利益，对于其他债权人不公。

三、以房抵债债权人是否享有优先受偿权？

案例 ：《张宝峰、廊坊市祥泰房地产开发有限公司再审案》案号：（2021）最高法民申948号

裁判要点：破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。张宝峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张宝峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张宝峰应在合同签订时向祥泰公司全额缴纳房款，但张宝峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张宝峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。

四、以房抵债债权人是否享有房屋所有权？能否行使取回权？

案例：《刘芬金、福建鑫科置业有限公司等破产债权确认纠纷案》案号：（2021）最高法民申4628号

裁判要点：刘芬金虽与鑫科公司签订了《商品房买卖合同》，并通过支付定金及以李华生对鑫科公司享有的部分担保债权抵付购房款的方式支付了全部购房款，但在本案诉讼过程中其自认系基于鑫科公司买房送车位的宣传购买案涉房屋，且其名下已有其他住宅，故其不属于以生活居住为目的的消费性购房者。案涉《商品房买卖合同》虽办理了备案登记，但商品房预售合同备案登记系房地产管理部门对商品房买卖合同的一种行政管理措施，不具有预告登记的效力。刘芬金关于《商品房买卖合同》已办理备案登记，案涉房屋应认定归其所有的主张，于法无据。

五、以房抵债债权人的权利能否排除执行？

案例：《中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司、陈正雍申请执行人执行异议之诉再审案》案号：（2020）最高法民申6090号

裁判要点：陈正雍签订合同并通过以房抵债方式支付购房款后即达到交付及入住条件。且陈正雍提交了为案涉房屋办理宽带业务的收据等证据，显示其在2015年6月7日已经占有了案涉房屋，早于首轮查封时间。陈正雍举示了向蒋雨杉的转账凭证、付款委托以及蒋雨杉的证人证言等证据，显示其通过以房抵债的方式支付了全部购房价款，盛景公司出具了相应的购房款收据。盛景公司在销售商品房之前已取得商品房预售许可证，陈正雍对商品房预售许可证具有合理信赖，案涉房屋未办理过户登记手续非陈正雍自身原因所致。原审判决认定陈正雍就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。