企业所得税处理

根据国税发〔2009〕31号文件，开发产品完工时间应按照竣工备案、投入使用及取得初始产权证明三者孰早的原则确定。实务中以精装修标准销售的商品房，按照房地产相关部门规定，只能在毛坯房竣工验收后进行装修，即毛坯房竣工验收时点精装修尚未开始，无法交房投入使用，从而造成竣工备案年度和实际交房年度不一致。这种情况下，所得税完工年度应如何确定，国税发〔2009〕31号文件并未提及，税法对此也没有专门的规定。

第一种观点：应严格按照国税发〔2009〕31号文件的规定，将房屋主体工程竣工备案年度作为完工年度，毛坯售房款与精装修款在该年度一并确认计税收入。但实际往往由于毛坯房竣工备案年度装修刚刚开始，大部分装修成本还未发生，提前确认收入违背了配比原则，会多缴纳不少所得税。

第二种观点：应将实际交房年度作为完工年度，毛坯售房款与精装修款一并在该年度确认计税收入。这种处理方式符合权责发生制原则及配比原则，可以保证收入成本配比，正确计算企业整个开发项目应缴纳的所得税额，对房地产企业最有利，但是由于不符合国税发〔2009〕31号文件关于完工标准的规定，如此操作还是存在一定税务风险。

第三种观点：将竣工备案年度作为毛坯房完工年度，确认毛坯计税收入;将交房年度作为精装修完工年度，确认精装修计税收入。这是一种比较折中的处理方法，未完全违背国税发〔2009〕31号文件的规定，不会造成提前或延迟纳税，也不会造成多缴税款，可以正确计算整个项目应缴纳的企业所得税。