配建保障房无偿移交并直接登记给政府模式的税务分析

保障性住房建成后无偿移交政府部门，配建房初始登记直接到政府部门或政府指定机构名下。房地产公司在移交配建房、公租房时，一般也不需要开具增值税发票。

在增值税上，房屋建成后，房地产企业按照合同约定，把配建房不动产权属初始登记在政府指定的配建管理单位名下、无偿移交给配建管理单位，根据《营业税改增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第十四条规定，不属于视同销售不动产或提供建筑服务、不缴纳增值税、房地产开发企业不开具发票；房地产企业将配套设施无偿移交给政府的，相应的进项税可以抵扣。

在土增税上，企业配建的保障性住房发生的成本支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三项第二目规定，“建成后无偿移交给政府公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除”。在计算土地增值税时，成本也可以加计扣除。

在企业所得税上，企业配建保障房，是企业拿地的前提条件，因此配建保障房的成本支出和收入相关，可以所得税前扣除。根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十七条第一款规定“属于非营利性，无偿赠与地方政府公用事业单位的，可将其视为公共配套设施及建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理”。

在契税上，根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，契税计税价格为成交价格，成交价格包括竞得人应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。既然配建的保障房作为拿地的前提条件，成交价格已包含在土地价款之内，配建成本不再计入土地成本计算缴纳契税。

政策依据：

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。