委托代建在税务上的认定

委托代建即拥有土地使用权的企业由于没有房地产开发的经验、资金及人才等原因，在补足土地出让金、契税、滞纳金后，取得相关开发手续，委托房地产开发公司进行代建。

目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定，而部分地区的税务局自行制定了相应政策。通过了解各地政策，可以大致总结标准的“委托代建”业务需要同时符合以下几个基本条件：1、由委托方自行立项；2、不发生土地使用权或产权转移；3、代建方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；4、代建方事先与委托方签订有委托代建合同；5、施工方将建筑服务发票开具给委托方。

如果委托代建业务同时符合以上条件，被认定为委托代建业务时，增值税则按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理”，企业按照一般纳税人，税率为6%。仅就收到的“代建管理费”征收增值税、企业所得税。如果不能同时满足，不论开发商如何核算，一律按“销售不动产”税目征收增值税。

政策依据：根据河北省地方税务局《关于房地产业营业税有关政策问题的通知冀地税发》（冀地税发［2000］93号）第二条规定，对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（三）与委托方事前签订委托代建合同；（四）不以受托方的名义办理工程结算。凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。