以地换房不成立合营公司合作建房模式的税务分析

以地换房合作建房模式即一方提供土地使用权，但是没有开发资质或者有开发资质但没有充足的资金进行开发，双方一方提供土地使用权，一方出资金，以合作的方式联合开发。这种合作建房模式的最大特点是：土地必须要过户。

在增值税上，一方发生转让部分土地使用权行为，换取部分房屋的所有权，应按照“销售无形资产--转让土地使用权”缴纳增值税。如果将分得的房屋再销售，再按销售不动产缴增值税；另一方则以转让部分房屋所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产行为，应按取得部分土地使用权缴纳契税，并应按销售不动产缴纳增值税。

在土增税上，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

在企业所得税上，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第三十七条规定，企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。