人民法院公告网的检索结果显示，2020年，有408家房地产企业宣布破产；2021年，有396家房地产企业宣布破产；截止到1.25日，2022年已有35家房地产企业宣布破产。

2020年，泰禾集团成为房企爆雷的先行者。在2021年，恒大爆雷成为房地产业的灰犀牛，给整个行业带来了一系列连环风险，下半年楼市风向急转。10月，花样年债务违约，加剧了行业生态恶化。之后，新力、当代置业、奥园、佳兆业、以及阳光100、阳光城先后遭遇爆雷困境。

佳兆业打开潘多拉魔盒

2015年，佳兆业4亿港元的过桥贷款违约创下了中国2015年首单违约纪录，陷入债务危机，并打开了房地产企业破产的潘多拉魔盒。六年后，2021年12月20日，佳兆业正式公告称，其并未支付2021年12月7日到期的利率为6.5%的4亿美元优先票据本金及1292.78万美元的应付利息，面临全面债务重组，迎来第二次至暗时刻。

恒大拟上演史上最惊心”破产“

根据法国投资银行 Natixis 的数据，在中国开发商中，佳兆业是美元计价离岸高收益债券的第二大发行人。 全球负债最多的房地产开发商恒大排名第一。2021年9月“恒大破产”新闻引发轰动，尽管官方随即站出辟谣，但恒大的债务危机以及其影响之大、之牵动人心可见一斑。恒大集团负债2万多亿，这冰冷的数字后面，其实是受损的银行和信托机构，是受伤的供应商、企业员工、恒大商品房业主、恒大理财产品投资人、恒大股票投资人，也涉及到外国投资者的利益，恒大在本周提交给香港证券交易所一份文件中要求国际债券持有人给它“更多时间”来制定重组计划。

房企破产为何接二连三

近年来，华夏幸福、蓝光、富力等数十个房地产企业接连倒下，房地产行业似乎迎来“爆雷”时代。从本质上来讲，这要归因于国内房地产企业的固有问题。房地产市场一端连着银行信贷资金，一端连着土地出让金，而土地出让金背后是政府的财政收入和地方债务的质押资产；佳兆业集团的债务危机，就是当前国内房地产市场周期性调整过程中逐渐暴露市场风险和经济风险的一个案例。一方面从内部来讲，是国内房地产市场的持续低迷，房地产企业销售全面下降，流动性风险增加；另一方面外部融资环境正在持续收紧，中国房地产企业海外融资成本和融资通道也正在收紧。

为使房地产企业步入正轨，从根源上排除系统性金融风险，国家又针对房地产企业的运营模式实施了三条红线四档管理。

1、若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加;

2、若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%;

3、若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%;

4、若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

这种管理制度似乎更倾向于扮演了淘汰机制的角色，加快了那些本就内含巨大金融风险的企业的崩溃进程。有外籍专家称：“我们的观点是，目前房地产市场陷入了负面的信贷循环，监管机构呼吁开发商减少债务，这使得投资者和境内贷方不太愿意提供融资。他补充说，开发商——尤其是那些财务较弱的开发商——不得不减少在土地或建筑成本上的支出，导致销售额下降。”

房企破产为何一波三折

根据国家统计局的分类，房地产企业如果想要融资，可供选择的方式主要有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金及各项应付款这五种。在房地产行业，高管、员工和合作机构认购房企理财产品也是行业惯例。在金融严监管下，互联网平台公开募集的资金已无法投向房地产行业，但针对内部员工发行定向融资产品则处于这一规定的模糊地带。

房企“三条红线”开发商绞尽脑汁探索新的融资渠道，其中美元债是一个，其次便是刚刚提到的的“恒大理财”、“锦恒财富”等房企自融手段。在恒大事件中，一个关键词就是“恒大理财”，随着恒大爆雷，该平台用户（多为公司员工及恒大业主）的投资本息也成为遥遥无期的数字。房企爆雷，成为地产行业不堪承受之重。爆雷之后，伴随着一系列问题发生，降薪、裁员、以及项目停工等。

房企破产究竟为何重要？

恒大债务危机中，”破产谣言“的盛行也从侧面印证了房企破产是如何地牵动人心。这其中涉及投资商财富、上下游产业链的存亡、业主的预付款、外债等等一系列问题。房地产企业一旦破产，购房户不能按期进新房、施工单位无力支付农民工资、其他各类普通债权人损失巨大在所难免，极易导致群体性、突发性事发生。

综上所述，房地产企业破产案件的难点可总结为以下几点：

1. 涉及利益主体众多，法律关系错综复杂；

2. 债券类型多样，债务规模庞大；

3. 各方利益冲突尖锐，利益平衡难度大；

4. 责任人员涉刑事犯罪，刑民交叉问题突出；

5. 牵涉范围广，政府介入深。

2022年1月13日，央行政策出现了调整，对三道红线四档管理作出了松动式的调整，房地产并购贷不再计入”三道红线“。在房企危机中，政府态度与政策是决定企业命运的重要因素。以上冲突的解决仍需通过法律法规的进一步明确来推动。

参考来源：

中房数据研究院：《房地产企业三条红线指的是什么》

启金智库： 《房地产企业破产案件的难点及对策》