一转眼，长达8天的国庆假期已经结束，而国内市场开盘在即，也有一些信息值得我们关注。首先是港股方面，港股市场已经正常交易了三天，10月6日港股高开之后大幅走高，尽管随后涨幅有所收窄，但为期两天的回升，使得市场信心也在逐步恢复。其中地产、银行板块轮番拉升，带动了恒生指数一度大涨3%。而地产股的集体活跃，主要是由于融创债务重组获批的利好带动。

10月5日晚间，融创中国公告称，香港法院当日召开聆讯，批准了公司提出的境外债务重组计划，这意味着在债务解决方面，融创已经跨过了重要的一关。可能有人会问，融创的境外债重组计划怎么还要香港批准？这是因为融创、恒大、碧桂园等房企采取的都是离岸股权架构。他们的公司注册地在海外，通过海外的壳公司借了很多的境外债，但他们的实体业务又在国内，所以搭建离岸架构的过程中，常常需要用到香港公司。在香港注册公司，可以方便的进行股权结构设计，进而实现公司的控制、合并与收购。

为什么房企最先重组的都是境外债？这是因为境外债的结构相对简单，不像境内债有供应商、银行欠款，还有业主的预付款，还要保交楼，债务成分十分复杂，处置起来也就非常不容易。而境外债就比较简单了，主要就是结构欠款，很多海外金融公司购买了融创发行的美元债，当然这里面也有很多国内的公司跑到香港购买房企美元债，以追求更好的收益率。

根据融创此前发布的公告，融创这次海外债的重组计划以99.75%的超高赞成率获得了通过。为什么债主们的认可度这么高？

首先一个原因就是实控人孙宏斌的无限责任担保。如果融创倒闭，孙宏斌本人将承担无限连带责任，债务还不上，孙宏斌的资产也会被清空。而在具体操作上并没什么新鲜的，就是债转股，以此减轻融创的债务压力。但孙宏斌自己其实也是融创的大债主，这一次调整之后，孙宏斌就和其他债权人坐在了同一条船上。而且债转股增多后，会稀释孙宏斌对融创的持股比例，2022年底，孙宏斌的持股比例是38.75%。方案通过后，孙宏斌的持股将会跌到30%的危险边缘，或许会失去实控人的地位。这也是孙宏斌为了救融创作出的另一个让步。而这笔经外债一共97.54亿美元，其中27.5亿美元是强制债转股，还有10亿美元可转债，按13.5港元转为了融创服务的股权，打折后为7.78亿美元。可以看到，仅债转股就帮融创减轻了45亿美元的债务，折合人民币超过328亿。

当然，融创能够成功重组的核心关键还是因为手握优质资产。融创1.3亿平米的土地储备里，一二线城市的总占比有66%，也就是说，当下他在一二线城市的土储量近8500万平方，虽然4个一线城市占比只有4%，但绝对值仍有459.39万平方，单单上海就有约140万平方，而融创在上海的资产多集中于老城中央核心地段，即便用10万单价来做保守估计或者仍有1400亿。

资本市场的嗅觉一直都很灵敏，一二线城市的核心资产哪怕短期内无法进行正常的开发和销售，但价值仍然存在，关键时刻还是能变现的。不过，融创境外债重组成功也只是第一步，只为融创赢得了很短暂的喘息时间。接下来以及未来几年的时间里，融创都将始终走在化解债务的路上，而融创最终能否闯过这个难关，仍需要时间验证。

总结，融创房地产集团通过境外债务重组计划获得了一定喘息时间，但其债务问题需要长期的战略处理和验证。拥有优质资产和债务重组是解决问题的第一步，但未来仍需努力以确保成功应对挑战。