回迁安置房增值税的税务分析

安置回迁房，是房地产企业为取得土地使用权，以原地或异地建设的房屋补偿给被拆迁房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是常说的“拆一还一”的实物补偿形式。

根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，关于拆迁补偿住房取得方式问题，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按‘销售不动产’税目缴纳营业税。该文件尽管属于营业税时期的政策，其处理思路值得增值税借鉴--开发商的产权置换行为，是房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被征收人，并获得了相应的经济利益，属于正常的销售行为，应按规定缴纳增值税。

关于增值税销售额的确定，根据关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读（2014年2号）第三条规定，如何确定计税依据：按照营业税条例细则第二十条规定，纳税人发生细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按规定顺序确定营业额。回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定，应按照营业税细则第二十条第（三）款规定，以工程成本加利润的方式予以核定；同时，由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。 营改增后，增值税虽然没有平移该文件的政策，但在回迁安置房的价格上确定上值得借鉴--不是按本企业同期同类销售价格和其他纳税人同期同类的销售价格确定，而是按照组成计税价格确定。

关于回迁房的实物形式安置，能否在增值税上差额扣减。政策尚未做出明确规定，房地产开发企业在后续开发项目中应当作为待明确事项与主管税务机关进行沟通。