配建保障房无偿移交政府并转移登记的税务分析

保障性住房建成后无偿移交政府部门，配建的保障房初始产权登记在房地产开发公司名下，正式移交时，由房地产开发公司转登记到政府部门或由政府部门指定的机构名下。

在增值税上，房地产公司开发产品并发生转移行为，根据《营业税改增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）附件的规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，应视同销售无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。该文件同时规定，“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。企业以配建一定面积的产权移交房作为代价，折抵了部分土地价款，从而减少了现金支付土地出让金。企业有关减少支付的金额属于可确定的“其他经济利益”，与企业前期支付的土地出让金共同构成了企业受让土地的真实成本。税务处理上可根据财税[2016]36号文第四十四条规定对移交配建产权房的具体金额予以合理确认。

保障房的建设成本能否作为向政府部门支付的土地价款而抵减销售额，政策尚未做出明确规定，但根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)文的规定，房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目，其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等，以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分，不同的是从货币转为了非货币支付。房地产开发企业在后续开发项目中应当作为待明确事项与主管税务机关进行沟通。

在土增税上，根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第项规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产。房地产公司应在视同销售确认转让房地产收入的同时，按相同金额确认“取得土地使用权所支付的价款”，并依法扣除。

在企业所得税上，根据《国家税务总局关于印<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。在企业所得税缴纳中，视同销售收入的确认与增值税计税价格的确认一致;成本的确认以企业实际发生的相关成本确认。

在契税上，根据财政部 税务总局公告2021年第23号规定，配建保障房是土地出让条件之一，其建设成本应计入拿地成本中，作为契税的计税依据，在移交时按照建设成本金额缴纳契税。

政策依据

《营业税改增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条第五项规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。