1.房地产企业纳税筹划
在当前激烈竞争的房地产行业，国家调控力度也随之不断加大，而房地产内部成本费用缩小空间却很小，而作为房地产行业外部成本的税收工作，其金额的大小很大程度地影响着房地产行业的经济效益，所以房地产行业可以针对主要税种进行税收筹划，节约成本，高经济效益。
税收筹划是指纳税人站在企业管理的高度上，并在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最优化的纳税方案来处理生产经营和投资及理财活动的一种企业涉税管理活动，也是一种既合理又合法的“节税”行为。
2.房地产企业纳税痛点与解决方案
2.1痛点1：总部期间费用不予扣除
解决方案：
采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。
2.2痛点2：“公共配套设施被有偿使用，其成本不予分摊至其他可售产品扣除
解决方案：
依据国税发[2006]187号有关规定，配套设施按照下列规定处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。税务机关通常会以公共设施被有偿适用，取得收益，不应该认定为（1）、（2）类公共配套设施，属于可售产品范畴，没有销售成本应当保留，不得税前扣除。
但是，公共配套设施产权属于全体业主所有，可以被认定为（1），不能因为企业“非法”占有了全体业主的公共收益，而认定为该部分物业管理用房属于“可售产品”。因此可以从这个点与税务机关进行交涉实现税前扣除。
2.3痛点3“项目竣工后发生的支出不予计入开发成本？”
解决方案：
税务局一般认为不可以计入房地产开发成本。认为项目既然已经竣工，说明项目所有应当发生的支出已经发生，最多只能说存在未开票或者未付款的情形，但不应该再新增发生相应的开发成本。但是，竣工后发生的支出是为了提高项目品质或者不影响竣工备案的支出实质上还是构成房地产开发成本，不能因开发成本发生的时间点来确认某项支出是否构成房地产开发成本。
2.4痛点4：“清算时，尚未建设完成的公共配套成本如何扣除？
解决方案：
目前各地税务局一般认为在清算是尚未实际发生的成本不得税前扣除，在清算后发生的成本，可在后续销售产品中按照公式计算其成本扣除。我们的建议：在此情况下，为保证开发成本能够充分的税前扣除，建议纳税人选择以建设用地规划许可证为清算单位。若前期开发需要退税（一般属于普通住宅增值率低于20%的情形），且后续建设的配套设施并不影响前期清算结论，选择以工程规划许可证为清算单位也未尝不可。假设前期开发开发产品存在商业，又想以工程规划许可证为清算单位提前清算退税，切记商业不要与住宅办理在同一个工程规划许可证之上。
2.5痛点5“地下非人防车位是否属于应税范围”
解决方案：
对于目前很多地区“车位无法办理产权”，其并“未取得土地使用权证”，其转让行为是否属于土地增值税的征收范围存在争议。我们的建议：由于国家税务总局并无明确规定，在实务中往往出现两种截然不同的做法：一种是实质重于形式，将无产权车位的变相销售收入确认为土地增值税清算收入，同时允许成本扣除；一种是形式重于实质，将无产权地下车位变相销售收入不确认为土地增值税清算收入，同时不允许成本扣除。
2.6“实质重于形式”
税务局的杀手锏：各项成本费用都会有一个当地合理的单方成本，比如：桩基；基坑；土建；装修等，成本偏离太多就会被怀疑是否存在虚构成分，会被税务局怀疑真实性的几点。
解决方案：
2.6.1不能提供施工合同、不能在规定的期限内，完整的提供工程竣工图、工程的结算、工程监理等方面的资料，或者没有按照规定的程序和手续进行工程结算的
2.6.2装修、装饰、园林绿化工程是有没有资质的企业、个体工商户或者个人进行施工并且建造成本高于当地的扣除标准并无正当理由
2.6.3房地产开发企业和工程承包方是关联方关系企业建造成本高于当地的扣除标准没有正当理由
2.6.4大量的工程采购款通过现金支付或者是支付资金的流向存在异常
这些都是会被税务机关认定为怀疑真实性的几个要点，因此，在项目开始时，就应该避免这些问题的存在。
3.纳税筹划案
3.1利用临界点进行纳税筹划案
某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得不含税销售收入2500万元，根据税法规定允许扣除的项目金额为2070万元。该项目的增值额：2500-2070=430（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例：430÷2070=20.77%。根据税法规定，应当按照30%的税率缴纳土地增值税：430×30%=129（万元）。请提出纳税筹划方案。
筹划方案
如果该企业能够将不含税销售收入降低为2480万元，则该项目的增值额：2480-2070=410（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例：410÷2070=19.81%。增值率没有超过20%，可以免征土地增值税。该企业降低不含税销售收入20万元，少缴土地增值税 129万元，增加税前利润109万元。
3.2利息支付过程中的纳税筹划案例
3.2.1案例一
某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付 1000 万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。请确定该企业是否需要提供金融机构证明？
筹划方案
如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额：（1000+1200）×10%=220 （万元）。如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额：200+（1000+1200）×5%=310（万元）。可见，在这种情况下，提供金融机构证明是有利的选择。
3.2.2案例二
某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付 1000 万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要企业决定是否需要提供金融机构证明。
筹划方案
如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额：（1000+1200）×10%=220 （万元）。如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额：80+（1000+1200）×5%=190 （万元）。可见，在这种情况下，不提供金融机构证明是有利的选择。企业判断是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过 5%，则提供证明比较有利，如果没有超过 5%，则不提供证明比较有利。
3.3代收费用处理过程中的纳税筹划案例
某房地产开发企业开发一套房地产，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房地产开发成本为800万元，允许扣除的房地产开发费用为100万元，转让房地产税费为140万元，房地产出售不含税价格为2500万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。现在需要确定该企业是单独收取该项费用，还是并入房价收取该费用。
筹划方案
如果将该费用单独收取，该房地产可扣除费用：300+800+100+（300+800）×20%+140=1560（万元）；增值额：2500-1560=940（万元）；增值率：940÷1560=60.25%；应纳土地增值税：940×40%-1560×5%=298（万元）。如果将该费用计入房价，该房地产可扣除费用：
300+800+100+（300+800）×20%+140+100=1660（万元）；增值额：2500+100-1660=940（万元）；增值率：940÷1660=56.62%；应纳土地增值税：940×40%-1660×5%=293（万元）。该纳税筹划减轻土地增值税负担：298-293=5（万元）。
3.4通过增加扣除项目进行纳税筹划案例
某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋不含税售价为 1000 万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率：200÷800=25%。该房地产公司需要缴纳土地增值税：200×30%=60（万元）；不考虑其他税费，该房地产公司的利润：1000-800-60=140（万元）。请提出该企业的纳税筹划方案。
筹划方案
如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋不含税售价增加至1200万元，则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为20%（即200÷1000），不需要缴纳土地增值税。不考虑其他税费，该公司利润：1200-1000=200（万元）。通过纳税筹划，提高利润60万元。
3.5利用土地增值税的优惠政策进行纳税筹划案例
某商贸公司需要购置一栋房屋，该房屋由某房地产公司购置土地并承建。该房地产公司预计建成该房屋的不含税售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为600万元。土地增值率：400÷600=66.7%。该房地产公司需要缴纳土地增值税：400×40%-600×5%=130（万元）。不考虑其他税费，该房地产公司利润：1000-600-130=270（万元）。请提出该企业的纳税筹划方案。
筹划方案
如果进行纳税筹划，可以令该商贸公司与该房地产公司合作建房，房地产公司出地，商贸公司出资900万元，建成以后商贸公司分得95%的房屋，房地产公司分得5%的房屋作为办公之用（以后可以出租给商贸公司）。该房地产公司的开发成本为 600 万元。不需要缴纳任何税费，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润：900-600=300（万元）。该商贸公司出资900万元，获得95%的房屋，可以花费50万元承租房地产公司分得的5%的房产50年。需要缴纳房产税：1×12%×50=6（万元）。不考虑其他税费，经过纳税筹划该商贸公司降低50万元费用，该房地产公司减轻税收负担：300-215-6=79（万元）。
3.6开发多处房地产的纳税筹划案例
某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产不含税出售价格为1000万元，根据税法规定可扣除的费用为400万元，第二处房地产不含税出售价格为1500万元，根据税法规定，可以扣除的费用为1000万元。该企业选择分别核算，请计算该企业应当缴纳的土地增值税并提出该企业的纳税筹划方案。
筹划方案
第一处房地产的增值率：600÷400=150%；应该缴纳土地增值税：600×50%-400×15%=240（万元）。第二处房地产增值率：500÷1000=50%；应该缴纳土地增值税：500×30%=150 （万元）。该房地产公司的利润（不考虑其他税费）：1000+1500-400-1000-240-150=710（万元）。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除的费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为78.6%（1100÷1400）。应该缴纳土地增值税：1100×40%-1400×5%=370（万元）。不考虑其他税费，该房地产公司的利润：2500-1100-370=1030（万元）。由此可见，该纳税筹划减轻税收负担：1030-710=320（万元）。
3.7通过费用分别核算进行纳税筹划案例
某房地产开发企业兼营房屋出租、建筑材料销售、房屋装修业务，属于增值税一般纳税人。该企业 2019 年将位于市区的一栋房屋出租，承租人为某商贸公司，租金为每年不含税200万元，租期为6年，租金中包含简单的家具、空调，并包含电话费、水电费。该房地产企业当年购置的家具、空调价格为18万元，预计使用年限为6年。预计每年所支付的电话费为8万元，水费为6万元，电费为8万元。该房地产开发企业所应缴纳的房产税：200×12%=24（万元），家具、空调的每年使用成本：18÷6=3（万元），电话费、水费、电费合计22万元。不考虑房屋本身的折旧及其他税费，该房地产企业每年的净利润：200-24-3-22=151（万元）。请提出该企业的纳税筹划方案。
筹划方案
如果该房地产开发企业进行纳税筹划，那么要使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具和空调的出租改为出售，将电话费和水电费改为代收。该企业可以将房屋租金降低为每年不含税174万元，将家具、空调等出售给该商贸公司，每年收取费用3万元，电话费、水电费改为代收。这样，该房地产企业应缴纳的房产税：174×12%=20.88（万元）。不考虑其他成本和税费，该房地产企业的利润为：174+3-20.88=156.12（万元）。对于该商贸企业而言，支付租金中所包含的增值税可以扣除，因此，该商贸企业每年所需费用：174+3+8+6+8=199（万元）。经过纳税筹划，该房地产开发企业增加利润：156.12-151=5.12（万元）。该商贸企业减轻负担：200-199=1（万元）。
3.8将出租变为投资进行纳税筹划案例
位于城区的甲公司将其拥有的一套房屋出租给某商贸公司，租期10年，租金为不含税200万元/年。甲公司需要缴纳房产税：200×12%=24（万元）；企业所得税：（200-24）×25%=44（万元）。不考虑其他成本与税费，甲公司的税后净利润为：200-24-44=132（万元）。该商贸公司所支付的租金可以在缴纳企业所得税前扣除，假设该商贸公司不考虑该租金的税前利润为X（万元），则该商贸企业的税后利润：（X-200）×（1-25%）=75%X-150（万元）。请提出该企业的纳税筹划方案。
筹划方案
如果进行纳税筹划，将甲公司房屋出租改为投资，该房屋作价1000万元投资入股，占有该商贸公司α%的股份，预计α%的股份每年可以分得税后利润140万元。假设该商贸公司所适用的企业所得税率为25%，则甲公司每年的净收益为140万元（该140万元利润不用缴纳企业所得税），比纳税筹划前增加净利润：140-132=8（万元）。该商贸公司减轻了200万元/年的租金支出，但是1000万元的房屋需要缴纳房产税：1000×（1-30%）×1.2%=8.4（万元）。假设该商贸公司的税前利润和纳税筹划前相同，则该商贸公司的税后利润：（X-8.4）×（1-25%）-135=75%X-141.3（万元）。与纳税筹划前相比，该商贸公司增加净利润：（75%X-141.3）-（75%X-150）=8.7（万元）。
3.9通过两次销售房地产进行纳税筹划案例
某房地产公司出售一栋房屋，房屋不含税总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、印花税和企业所得税。土地增值率：600÷400=150%。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。因此，应当缴纳土地增值税：600×50%-400×15%=240（万元）。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为：1000-400-240=360（万元）。请提出该企业的纳税筹划方案。
筹划方案
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房费不含税，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，不含税装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率：400÷300=133%。应该缴纳土地增值税：400×50%-300×15%=155（万元）。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为：700-300-155+300-100=445（万元）。经过纳税筹划，减轻企业税收负担：445-360=85（万元）。
3.10将房产销售改为股权转让进行纳税筹划案例
某房地产开发公司与某酒店投资公司签订协议，建造一处五星级酒店。工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行施工、建造。工程决算后，该酒店投资公司以140000万元的不含税价格购买该酒店。该房地产开发公司需要支付土地出让金20000万元，房地产开成本70000万元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元城建税为7%。当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。请计算该房地产开发公司应当缴纳的土地增值税和企业所得税，并提出纳税筹划方案。
筹划方案
该房地产开发公司取得土地使用权支付成本20000万元、房地产开发成本70000万元。房地产开发费用合计：（20000+70000）×5%+5000=9500（万元）；房地产加计扣除费用：（20000+70000）×20%=18000（万元）；允许扣除项目合计：20000+70000+9500+18000+7000+700=125200（万元）；增值额：140000-125200=14800（万元）；增值率：14800÷125200×100%=11.82%；应当缴纳土地增值税：14800×30%=4440（万元）。不考虑其他税费，该房地产开发公司利润总额：140000-（20000+70000）-9500-4440=36060（万元）；应当缴纳企业所得税：36060×25%=9015（万元）。该房地产开发公司的净利润：36060-9015=27045（万元）。
该房地产开发公司可以出资 10 亿元投资组建全资子公司——甲公司，由甲公司购置土地并自行建造该酒店，需要支付土地价款2亿元、房地产开发成本7亿元、房地产开发费用9500万元。建成之后，该房地产开发公司再将甲公司以 14 亿元的价格转让给该酒店投资企业。该房地产开发公司需要缴纳印花税：140000×5‱ =70（万元）；企业所得税后利润：（140000-100000-70）×（1-25%）=29947.5（万元）；增加利润：29947.5-27045=2902.5（万元）。
3.11转换房产税计税方式的纳税筹划案例
某房地产公司将其所拥有的一处位于市中心的房屋出租，不含税租金为 20万元/年，该房屋的原值为100万元。该房地产公司应该缴纳房产税：20×12%=2.4（万元）。不考虑其他税费，该房地产公司的利润：20-2.4=17.6（万元）。请提出该企业的纳税筹划方案。
筹划方案
如果进行纳税筹划，该房地产公司将该房屋变成自己的一个分支机构，并且将该分支机构承包给某商贸企业，承包费为 20 万元/年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税：100×（1-30%）×1.2%=0.84（万元）。不考虑其他税费，该房地产公司的利润：20-0.84=19.16（万元）。该纳税筹划减轻企业税收负担：19.16-17.6=1.56（万元）。
3.12土地增值税清算中的纳税筹划
某房地产开发企业2015年1月取得房产销售许可证，开始销售房产。2018年年底已经销售了86%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税8000万元。目前该企业已经预缴土地增值税2000万元。该企业应当如何进行纳税筹划？
筹划方案
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。如果该企业进行土地增值税清算，则需要在2019年年初补缴6000万元的税款。如果该企业有意控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%，剩余的房产可以留待以后销售或者用于出租，这样，该企业就可以避免在2019年年初进行土地增值税的清算，可以将清算时间推迟到2020年年初，这样就相当于该企业获得了6000万元资金的一年期无息贷款。假设一年期资金成本为7%，则该纳税筹划为企业节约利息：6000×7%=420（万元）。
