无产权车位土增税的税务分析

目前关于无产权非人防车位的是否要土增税缴纳，争论比较激烈，各地口径不一，在实操工作中，对于无产权非人防车位的的相关处理，必须以项目属地的税务机关的计算口径为准。

一  国家层面的规定

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。从该文件可以明确若停车场（库）建成后有偿转让的，应该作为收入计算，并准予扣除成本、费用。但该规定并未强调有无产权。因此各地区就该项规定的具体解读方向不同。

二  地方层面的规定

以苏地税规[2015]8号为代表的一些地区认为，不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）在缴纳土地增值税时，准予计入收入，准予扣除成本。随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。以吉地税函[2012]54号为代表的另一些地区认为，房地产开发企业将开发的无产权的地下车位（库）出租或自用，由于产权未发生转移，因此不征收土地增值税，即在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本、费用。

政策依据

江苏省：《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规[2015]8号）第四条第二项规定，不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。即（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

浙江省：《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）第五条规定，对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。（1）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照【建筑面积法】在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。（2）对清算后取得的让渡收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，即：计算缴纳的应缴土地增值税=无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。

吉林省：《吉林省地方税务局关于房地产开发企业建造地下车位（库）征收土地增值税问题的批复》（吉地税函2012]54号）规定，房地产开发企业将开发的无产权的地下车位（库）出租或自用，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本、费用。

山西省：《山西省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的公告》（山西省地方税务局公告2014年第3号）第十九条规定，无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

陕西省：《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发[2010]235号）第十七条规定，对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

甘肃省：《甘肃省地方税务局税政一处关于土地增值税清算审核有关问题的通知》（甘地税税政一便函[2017]24号）第二条规定，无论是配建的地下车库或利用地下人防工程改建的地下车库，只要未获得销售许可或产权移交，其成本、费用均不予扣除。即使开发商与业主签订了车位销售合同，但因事实上只是转让车库的使用权，并未发生权属转移，应视为租赁行为。不论租赁期长短，均不纳入土地值税征税范围，开发商取得无产权地下车库的租金收入，应按有关规定缴纳营业税（2016年5月1日起缴纳增值税）房产税等。

辽宁省：《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）第三条第五项规定， 无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

新疆维吾尔自治区：《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）第四条第二项规定，不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。

贵州省：《国家税务总局贵州省税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号）第三十四条第二项规定，房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。

海南省：《海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号）转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的公共配套设施比照执行。