一 土地出让返还金的实质
政府在土地出让金入库后财政支持的方式给予房地产企业补助，用于在该项目内建造的学校、医院、幼儿园、体育场等配套设施，项目完工后相关配套设施移交给政府相关部门。此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本-土地征用费及拆迁补偿费”。
二 涉税分析
在增值税上，分为两种情况：一是该补助属于向政府销售全部或部分公共配套设施行为，应按规定缴纳增值税；二是根据《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》（2019年第45号）第七条规定，纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。按照上述规定，该补助属于补助性质，与企业销售收入或数量无关，不属于增值税应税收入，不征收增值税。
在土地增值税上，如果被认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，那应视为转让不动产收入，此收入应一并计算土地增值税清算收入。如果不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的补偿款抵减开发成本。
在企业所得税上，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发2009年31号）第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
