土增税中旧房的认定标准

一  国家层面的规定

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第七条规定， 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

二  地方层面的规定

关于各地方税务局对旧房的认定标准均不相同，具体归类为以下几种情况：

1.按照适用时间为标准来判断

内蒙古自治区：根据《内蒙古自治区财政厅内蒙古自治区国家税务局内蒙古自治区地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(内财税字〔1995〕654号)第一条规定，关于新建房与旧房的划分问题。新建房是指竣工或交付使用不满1年(含)一年的房产。凡是已投入使用1年以上的房产均属旧房。

北京市：《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》（京地税地[2005]557号）第六条规定，对房地产开发企业建造商品房，已使用(包括自用、出租等)年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。

辽宁省：《辽宁省地方税务局关于印发<辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（辽地税发[2007]102号）第七条规定，房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

2.按是否进行过交易来判断

海南省：根据《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（琼地税发[2009]104号）关于旧房的确认问题。二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税政策。

深圳市：《广东省深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知》（深地税发[2009]24号）第五章第一条规定，单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。

重庆市：《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》[征求意见稿]规定，以下情形属于转让旧房：1.房地产企业转让已纳入固定资产核算的房产；2.从事房地产开发以外的其他纳税人转让建造的房产；3.纳税人转让对外取得(购置、接收投资、抵债、受赠、交换等)的房产。